조건부 전세대출 실제 후기 ( feat. 소유권이전등기 저렴하게 전세 살 수 있음 )

안녕하세요! 최근에 이사를 하면서 신한은행에서 조건부 전세대출을 받았습니다. 이 대출은 특정 조건을 충족해야만 대출을 받을 수 있는 상품입니다. 제 경우에는, 매매가 진행 중인 집을 전세로 계약하고, 그 전세금으로 새 집주인이 기존 집주인에게 매매 잔금을 낸다는 조건으로 대출을 받았습니다. 즉, 소유권 이전을 조건으로 대출을 받았다는 뜻입니다.

 

1. 전세계약을 체결합니다.
2. 전세금을 새로운 집주인에게 지급합니다.
3. 새로운 집주인은 그 전세금을 가지고 기존 집주인에게 매매 잔금을 지급합니다.
4. 기존 집주인은 세입자에게 전세 보증금을 돌려줍니다.

이 방식은 특히 신축 아파트나 갭투자에서 자주 일어나는 거래 방식입니다. 매매 잔금이 없거나 부족한 경우, 전세금을 가지고 소유권 이전 등기를 진행하는 방법이 일반적입니다. 저는 부동산에 관심이 있어서 이 거래가 생각보다 위험하지 않다는 걸 알고 있었지만, 실제로 거래를 해보는 것은 처음이라 여러 사람(새 집주인, 기존 집주인, 기존 세입자)이 한 자리에 모이는 상황이 조금 낯설었습니다. 그래도 이런 특수한(?) 거래 방식 덕분에 시세보다 저렴한 전세 매물을 구할 수 있는 좋은 기회가 되었습니다.

 

조건부 전세대출 관련 Q&A

 

Q. 전세계약서는 기존 집주인과 해야 하나요, 아니면 새로운 집주인과 해야 하나요?

A. 새 집주인과 계약을 해야 합니다. 아직 잔금이 지불되지 않은 상태여도, 소유권이 넘어간다고 판단하여 대출을 신청할 때 은행에서도 전산에 새로운 집주인을 입력하기 때문입니다.

• Tip 1: 불안하면, 기존 집주인과 새 집주인 모두 전세 계약서를 작성할 수 있습니다. ( 더 일이 귀찮아져서 서로가 피곤해지는 상황이라 저는 하지 않았습니다.)
• Tip 2: 그래도 불안하다면, 새로운 집주인에게 잔금을 지불하기 전에 중도금을 기존 집주인에게 일부 지급하라고 요청할 수 있습니다. 이렇게 하면 거래가 확실히 진행된다고 볼 수 있습니다. (저는 이 방법을 사용했습니다.)

Q. 기존 세입자가 거주하고 있다는 서류가 필요한가요?

A. 필요 없습니다. 매매 계약서에 기존 세입자 보증금을 반환한다는 내용이 이미 포함되어 있기 때문에 별도로 서류를 발급받을 필요는 없습니다.

 

Q. 확정일자와 전입신고는 어떻게 처리해야 하나요?

A. 확정일자는 계약서를 작성한 시점부터 받을 수 있지만, 효력은 전입신고 후에 발생합니다.

• 확정일자는 계약서 작성일 또는 잔금일에 받을 수 있습니다.
• 전입신고는 잔금을 치르고 바로 동사무소에서 처리해야 합니다. (동사무소는 지역 관할을 신경 쓸 필요 없이 어디에서나 가능합니다.)

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현재 대부분의 은행에서는 조건부 전세대출을 중단했지만, 신한은행은 내년 1월부터 규제를 풀 예정이라고 합니다. 다만, 아래 조건을 만족하는 경우에만 대출을 받을 수 있습니다:

1. 집주인 소유권 이전 등기 (제 사례와 동일)
2. 선순위 채권 말소 조건 (전세를 놓고 등기한 게 아니라 주택담보대출을 받고 등기한 후, 다시 전세를 놓는 경우)
3. 미등기 물건 (신축 아파트 등)
4. 1주택자 전세대출 (기존 주택을 보유하고 있지만, 새로운 전세대출을 받는 경우)