신한은행 일반전세대출 실제 후기 ( feat. 신생아특례전세대출 대환 )

안녕하세요, 최근 경기도로 이사하면서 신한은행 SGI 서울보증을 통해 일반 전세대출을 받았습니다. 매물은 오피스텔(주거용)이었고, 전세금 3억 8천만 원 중 80%인 3억 원을 대출받았습니다. 당시 곧 아기가 태어날 예정이어서 미리 이사하는 것이 좋겠다고 판단해, 중도상환수수료를 내더라도 일반 전세대출로 진행했습니다. 이후 아기가 태어나면 신생아특례전세대출로 대환할 계획이었죠.
 
처음에는 중도상환수수료가 면제되는 인터넷 은행의 전세자금대출 상품을 알아봤습니다. 하지만 필요한 대출 금액이 3억 이라서 버팀목 대출이나 청년 전월세보증금 대출은 한도가 부족해 제외했습니다. 인터넷 은행 중에서는 카카오뱅크가 유일하게 SGI 서울보증을 통해 최대 5억 원까지 대출이 가능했지만, 아파트만 대상이라 이용할 수 없었습니다. 
 
하지만!! 갑자기 시중은행에서 12월까지 한시적으로 제공하는 중도상환수수료 면제 혜택을 통해 예상치 못한 비용을 아낄 수 있었습니다!!!
 

"신생아특례 전세대출 대환, 한도 유지 전략 꼭 확인하세요!" 

신생아특례 전세대출로 대환을 계획 중이라면, 반드시 알아야 할 중요한 사항이 있습니다. 바로 기존 대출의 한도 증액이 불가능하다는 점입니다. 예를 들어, 기존에 전세대출로 2억 5천만 원을 받았다면, 대환 시에도 한도는 최대 2억 5천만 원으로 제한됩니다. 따라서, 처음 대출을 받을 때부터 충분한 한도를 설정하는 것이 중요합니다. 만약 전세금이 3억 8천만 원이라면, 80%인 3억 원을 처음부터 대출받아야 이후 대환 시에도 동일한 한도를 유지할 수 있습니다. 
 

"오피스텔 전세대출, HUG 불가 이유와 SGI 선택"

보증상품 중 보증료가 저렴하면서 최대 한도를 받을 수 있는 상품을 알아본 결과, 저는 SGI(서울보증)을 선택하게 되었습니다. 처음에는 한도 걱정이 없고 많은 사람들이 이용하는 HUG(주택도시보증공사)로 진행하려 했습니다. 하지만 담당 은행 직원이 보증기관과 통화한 결과, 조건부 전세로 소유권이전등기를 진행하는 오피스텔은 HUG 이용이 불가능하다는 답변을 받았습니다. 알고 보니, 소유권이전등기 전세 대출의 경우, 아파트는 가능하지만 오피스텔은 HUG 보증이 적용되지 않는다는 것입니다.

* 조건부 전세대출 소유권이전등기가 궁금하다면 아래 링크를 참고해주세요.

조건부 전세대출 소유권이전 실제 후기 (feat. 갭투자, 미등기아파트)

 
그렇다면 남은 선택지는 SGI 서울보증과 HF 주택금융공사였습니다. HF를 고려해봤지만, 은행 직원이 소득 기준에 대해 애매하게 설명하며 한도가 충분히 나올지 확신을 주지 못했습니다. 소득 기준이 정확히 3배인지 3.5배인지 불분명했기 때문입니다. 결국 저는 확실한 SGI를 선택했습니다. 나중에 알게 된 사실인데, 만약 HUG로 진행했다면 보증보험 가입이 필수였기 때문에 추가로 보증료를 내야 했을 것입니다. 반면, SGI로 진행한 덕분에 보증보험 가입을 하지 않아 보증료를 절약할 수 있었습니다.
 
물론, 보증보험에 가입해 전세금을 보호하는 것도 좋은 방법이지만, 저는 곧 신생아특례 전세대출로 대환할 예정이어서 굳이 가입하지 않았습니다. 어차피 보증보험 가입은 3개월 내로 해도 되었기 때문에 큰 문제가 없다고 판단했습니다. 결론적으로, 소득과 보증 한도, 보증료 등을 모두 고려해본 결과 SGI가 저에게 가장 적합한 선택이었습니다. ( * 나중에 알게된 사실이지만 HF 도 한도가 충분히 나오는 것 확인 )
 
보증상품에 대해 토스가 아주 잘 설명해놓은 자료가 있어서 공유드립니다. 한도와 보증료율을 아래 링크에서 참고하세요. 
https://blog.toss.im/article/house-contract-07

전세보증보험, 꼭 필요한가요? - 금융이 알고 싶을 때, 토스피드 - 금융이 알고 싶을 때, 토스피드

 
 

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덕분에 9월 5일에 무사히 잔금을 치르고 이사할 수 있었습니다. 그런데 담당 은행 직원한테 "고맙다"는 말은 못 하겠어요. 왜냐고요? IRP 가입을 시켜버렸거든요. 😭 하... 당시에는 너무 절박해서 그냥 "네네, 해주십시요!" 라고 했지만, 속으로는 "이 녀석, 내가 급한 거 알아서 미끼 상품 던지네!" 라며 기분이 찝찝했습니다. ㅋㅋ
 
추가로 알려드리자면, 신한은행은 이사 당일에 조사관(?)이라는 사람이 방문합니다. 이게 무슨 말이냐면, 실제로 전세금을 내고 이사를 했는지 확인하러 오는 거예요. 그런데 여기서 문제가 하나 생겼습니다.
 
저는 9월 5일에 잔금을 치르고, 4일 후에 이사하려고 했거든요. 그런데 은행에서 잔금일 기준 영업일 3일(인가 5일) 안에 이사가 완료돼야 한다고 하더라고요. 안 그러면 대출을 회수할 수도 있다고 해서... 결국 이사 날짜를 억지로 조정해야 했습니다.
정말 어이없는 상황이었죠. 대출 받고 이사하라는 건지, 이사하고 대출 받으라는 건지... 말도 안 되는 규정 때문에 피곤했지만, 어쨌든 잘 넘겼습니다. 😂
 
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신한은행 신생아특례전세대출 실제후기 ( SGI->HF 대환대출 )

신한은행 신생아특례전세대출 실제후기 ( SGI->HF 대환대출 )